Ekonomia

KUPOWAĆ CZY NIE KUPOWAĆ?

Rok 2020 obfitował w wiele zaskakujących wydarzeń. Pandemia spowodowała zmiany w wielu dziedzinach życia i gospodarki. Część z nich, to wahania tymczasowe, inne są fundamentalne i zostaną na dłużej. Jakie zmiany pandemia spowodowała na rynku nieruchomości i jak się zmienią trendy w 2021 roku?

Paweł Kobierski, doktor nauk ekonomicznych i wykładowca w Szkole Głównej Handlowej

Po wybuchu pandemii w I kwartale ubiegłego roku przewidywano spadek cen i liczby sprzedawanych lokali. Te przewidywania spowodowane były zamknięciem gospodarki, złymi prognozami PKB oraz ogólną niepewnością na rynkach, w tym na rynkach finansowych i kapitałowych. Po bardzo kiepskim kwietniu i maju, druga połowa 2020 roku przyniosła wyraźne odbicie w liczbie sprzedawanych nieruchomości, a ceny mieszkań nie spadły tak, jak niektórzy wieszczyli. W roku 2020 wzrost cen tylko spowolnił po szybkim wzroście o około 11 proc. w 2019 roku Jednak przewidywana w 2021 roku wysoka inflacja, oznacza realny spadek cen mieszkań.

Raporty instytucji finansowych i inwestorów pokazują, że rynek nieruchomości się ustabilizował na poziomie sprzed roku, ceny pozostają na dotychczasowym poziomie z lekką tendencją wzrostową, a wartość wypłaconych kredytów w drugiej połowie 2020 roku wzrosła. Sytuacja na rynku nieruchomości w przyszłości będzie zależeć od tego, jak szybko uporamy się z pandemią. Jestem przekonany, że w części dynamika zmian z zeszłego roku będzie kontynuowana i przyniesie zmiany w wielu innych branżach, nie tylko na rynku nieruchomości.

Nieruchomości standardowe i luksusowe

Najważniejsza zmiana w 2020 roku to rozdział pomiędzy poszczególnymi segmentami tego rynku. Rynek nieruchomości mieszkaniowych składa się z kilku segmentów – mieszkań, domów oraz gruntów. Można je dalej dzielić na rynek pierwotny oraz wtórny. Lokale można również segmentować na lokale mieszkalne i inwestycyjne, a grunty na działki pod budownictwo mieszkaniowe, rekreacyjne oraz grunty inwestycyjne. Ten podział jest istotny o tyle, że widać w nim często przeciwstawne tendencje.

W największym segmencie – mieszkań w miastach obserwujemy stabilizację cen i rok 2021 nie zmieni tego. Widać powoli pogarszającą się sytuację ekonomiczną gospodarstw domowych i niepewność co do dalszego losu. To wpływa na popyt. Z drugiej strony, ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe rosną i nie widzę hamowania tych kosztów. Dekadę temu ceny gruntu to było 10-15 proc.
ceny gotowych mieszkań, obecnie zaś koszt gruntu to 15-20 proc. Wzrost cen mieszkań w ostatnich latach nie był spowodowany wzrostem marż deweloperów, ale był efektem drastycznego wzrostu cen gruntów, kosztów robocizny i materiałów budowlanych, które wykazują tendencje stabilizacji.

Na rynkach dużych miast widać malejące zainteresowanie klientów zakupem mieszkań pod inwestycje. Zeszły rok przyniósł istotny trend spadkowy rentowności wynajmu klasycznych mieszkań. Było to spowodowane kilkoma czynnikami, m.in. pracą z domu, zdalną nauką oraz zamknięciem niektórych branż, w których pracują zwykle osoby wynajmujące lokum (na przykład restauracje, kluby, kina, turystyka). Czy to przekłada się na drastyczny spadek cen mieszkań i liczby transakcji?

W najbliższym okresie nabywcom mieszkań będzie zależało, aby nie stracić pieniędzy na lokacie bankowej czy alternatywnej formie ich trzymania i dlatego mogą dalej inwestować w mieszkania pomimo niskiej rentowności wynajmu. Nieruchomości mogą być dobrą ochroną majątku przed inflacją w czasie gwałtownie rosnących cen. Tradycyjnie zakup nieruchomości jest traktowany jako inwestycja bezpieczna i pewna. Także cudzoziemcy, którzy pracują od kilku lat w Polsce, częściej będą kupować mieszkania, zamiast je najmować.

Rynek luksusowych apartamentów w centrach największych miast i lokali w odrestaurowanych kamienicach zachował się inaczej niż rynek mieszkań standardowych. Zamożne osoby kupują nieruchomości ze względów prestiżowych oraz z przekonania o wzroście ich wartości w długim okresie. Ten segment jest stabilny i wzrost będzie kontynuowany.

Nieruchomości wypoczynkowe i domy

Interesująco zachowuje się rynek mieszkań w miejscowościach wypoczynkowych. Ten segment powiązany jest tradycyjnie z koniunkturą gospodarczą i notuje szybki wzrost w czasie boomu, a drastyczny spadek w okresie dekoniunktury. Kupujemy apartament wakacyjny kiedy uważamy, że nasza sytuacja majątkowa jest dobra i stabilna, a rezygnujemy z takiego zakupu w niepewnej sytuacji.

Pandemia i większe ryzyko zachorowania w mieście, jak i możliwość zdalnej pracy i nauki, obaliły ten stereotyp. Dużo osób stwierdziło, że bezpieczniej jest mieszkać nad morzem czy w górach i tam pracować. Możliwość połączenia pracy i spędzania czasu na świeżym powietrzu spowodowała nagły wzrost zainteresowania segmentem lokali wakacyjnych. Liczba takich transakcji wzrosła o ponad 100 proc. Przewiduję utrzymanie tego trendu, szczególnie jeśli nabywcy lokali połączą wypoczynek z wynajmem. Połączenie bezpieczeństwa i prywatności z możliwością zarabiania może dalej rozwijać ten segment.

Segment domów przeżywa obecnie podobny boom co segment mieszkań wakacyjnych, z powodu chęci ucieczki z miasta przed pandemią. Zdalna praca w połączeniu z rozwijającą się infrastrukturą również sprzyja większemu zainteresowaniu życiem na obrzeżach miast. Szacuję, że wzrost zainteresowania nabywców kupnem nowego lub używanego domu wyniósł około 30 proc. i jest to trwały trend, który może skutkować wzrostem cen. Wzrost cen gruntów i materiałów budowlanych spowodował, że w ciągu 3 lat koszt budowy domu jednorodzinnego wzrósł o około 25 proc. W styczniu 2021 roku wzrosły wymogi dotyczące energochłonności nowych budynków. Będzie to skutkowało wzrostem kosztów budowy nowych obiektów i przełoży się również na wzrost cen używanych domów.

Ceny działek na obrzeżach miast i w miejscowościach wypoczynkowych rosną najszybciej w ciągu ostatnich lat i jest to także efekt powyższego trendu. Największym zainteresowaniem cieszą się działki o wielkości od 500 do 1 000 m2
przeznaczone na budownictwo jednorodzinne. Przewiduję utrzymanie tendencji wzrostowej cen działek, zależne od tempa wzrostu gospodarczego oraz rozbudowy dróg i autostrad.

Nieruchomości a rynek finansowy

Należy podkreślić zależność rynku nieruchomości od pozostałych segmentów gospodarki na przykład rynku finansowego. Liczba i wartość transakcji na rynku mieszkań bardzo zależy od łatwości finansowania ich zakupu przez sektor bankowy. Rok 2020 pokazał, że mimo zaostrzenia warunków przyznawania kredytów ich liczba i wartość były nadal bardzo wysokie.

Inflacja oraz wysokość stóp procentowych mają istotny wpływ na wielkość i rozwój rynku nieruchomości. Jeśli w 2021 roku wzrosną zakupy mieszkań, to także ze względu na bardzo niskie stopy procentowe. Ludzie będą inwestować w nieruchomości, a niski koszt kredytu przełoży się na tańszy zakup mieszkania.

W ostatnich dniach szerokim echem obiła się wypowiedź prezesa NBP i przewodniczącego Rady Polityki Pieniężnej Adama Glapińskiego, który dopuszcza dalszą obniżkę stóp procentowych, a nawet stopy ujemne. Według niego, ujemne stopy procentowe są w całej strefie euro, a NBP analizuje skutki obniżek stóp. Zmuszanie do płacenia za pozostawione na lokatach pieniądze spowoduje, że wiele osób zainwestuje oszczędności w inne klasy aktywów, w tym w nieruchomości.

Nieco w poprzek tego trendu wypowiedział się kilka dni temu minister finansów Tadeusz Kościński, zachęcając Polaków do lokowania gotówkowych oszczędności w bankach. Minister zaproponował by te pieniądze używać na konsumpcję oraz inwestycje, lub by pieniądze lokować w bankach, w celu umożliwienia im zwiększenia akcji kredytowej dla przedsiębiorstw i osób fizycznych. Wzbudziło to zdziwienie wielu ekonomistów bowiem bankowcy mówią, że banki są obecnie zalewane pieniędzmi. Skala wzrostu depozytów na przykład w mBanku wyniosła 30 proc., przy ograniczonej możliwości inwestowania przez bank w instrumenty finansowe.


fot. pixabay.com
„Nasze Czasopismo” nr 03/2021